Ana Paula Zantut de Oliveira.

Essa é uma pergunta comum, afinal, como funciona o distrato imobiliário com as construtoras? Quanto é possível reter do valor já pago pelo comprador?

O distrato, ou seja, o desfazimento do negócio é um direito do comprador, independente do motivo, uma vez que as relações imobiliárias de promessas de compra e venda são regidas também pelos princípios consumeristas, logo, podemos mencionar o artigo 6ª do Código de Defesa do Consumidor.

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:...V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas...

Contudo, ao notificar o pedido do distrato/rescisão contratual, devemos observar se o previsto no contrato firmado está de acordo com a lei do distrato (Lei nº 13.786/18), haja vista que boa parte das construtoras dispõe cláusulas abusivas em seus contratos, prevendo a retenção de até 70% dos valores já pagos pelos compradores/consumidores, o que se denota uma prática ilícita.

Então vamos lá, o primeiro ponto a ser observado é em qual modalidade de proteção patrimonial esse imóvel está sendo construído. As regras para a devolução dos valores pagos se diferem se o imóvel está em um patrimônio de afetação ou não.

Mas o que é um patrimônio de afetação e como o consumidor vai saber se aquele imóvel se aplica a este caso?

Pois bem, um patrimônio de afetação é uma modalidade de proteção patrimonial utilizada em alguns setores, especialmente na construção civil. Ele está relacionado à ideia de separação de patrimônios, visando garantir a segurança dos investidores e credores em projetos específicos.

Quando um empreendimento é submetido ao patrimônio de afetação, seus bens e direitos são separados do patrimônio geral da empresa responsável pela obra. Isso significa que, em caso de insucesso financeiro da empresa ou de problemas relacionados à construção, os ativos vinculados ao projeto afetado não são utilizados para quitar dívidas ou compromissos de outros empreendimentos da empresa.

Ou seja, todos os recebimentos referentes aquela construção é separada dos recebíveis da construtora em si. E para descobrir se aquele empreendimento está em um patrimônio de afetação verifica-se o contrato e/ou a matrícula.

Quais são as normas aplicáveis em cada caso?

No caso de distrato em um patrimônio de afetação pode ser retido até 50% do valor já pago pelo comprador, além de reter 100% da taxa de corretagem. E o pagamento ao consumidor será feito em 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou a revenda da unidade.

Vejamos em um exemplo prático, caso você já tenha pago R$50.000,00 (cinquenta mil) para a construtora e R$15.000,00 (quinze mil) de taxa de corretagem, ao realizar o distrato, você receberá R$25.000,00 (vinte e cinco mil) e os demais valores já pagos ficarão com a construtora.

Contudo, caso seja um imóvel que não esteja entabulado no patrimônio de afetação , essa retenção é de 10% a 25%, enquanto a taxa de corretagem pode ser retida de 5% a 6%, sendo que o pagamento ao comprador deve ser feito em até 180 (cento e oitenta) dias do distrato.

Levando em consideração o mesmo exemplo dado acima, neste caso, você receberia no mínimo R$37.500 (trinta e sete mil e quinhentos reais) referente ao valor pago a construtora e R$14.100 à título de corretagem.

Importante ressaltar que embora o imóvel não construído em patrimônio de afetação pareça ser mais vantajoso em um possível distrato, vale lembrar que ambas as modalidades possuem seus prós e contras, já que em uma eventual crise financeira da construtora, os imóveis construídos em patrimônio de afetação são bem menos ou quase nada afetados, ao passo que os imóveis que não estão sob o patrimônio de afetação, claramente sofrerão os reflexos.

Considerações finais.

Embora a lei de distrato preveja essas porcentagens, as construtoras praticam abusos nessas retenções, portanto é imprescindível que seja observado qual o valor está previsto no seu contrato, não podendo ultrapassar o disposto em lei.

Vale lembrar que o distrato pode ser solicitado até o momento da entrega das chaves e ainda que o comprador esteja inadimplente.

Em todo caso, ao realizar um distrato é sempre recomendável que procure um advogado para lhe prestar uma assessoria e se for o caso buscar os seus direitos para que todos os trâmites do distrato sejam respeitados e analisados por um profissional da área, para evitar maiores prejuízos com a construtora.