Ana Paula Zantut de Oliveira.

"Há algum tempo, discute-se a locação de imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, e vez ou outra, esse assunto volta à tona, especialmente com a ocorrência de grandes festivais nas capitais.

Acontece que os condomínios podem vetar esse tipo de locação, conforme decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em dezembro de 2023, no REsp 1819075. Caso a convenção condominial preveja a destinação residencial das unidades ou deixe expressa a proibição, os proprietários não poderão disponibilizar seus imóveis nessas plataformas digitais.

A turma entendeu que o sistema de reserva de imóveis, ou até mesmo de partes do imóvel, pela plataforma digital é um contrato de hospedagem atípico, uma vez que se diferencia da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, os quais possuem regulamentação específica.

O STJ deixou claro que, havendo previsão expressa da destinação residencial das unidades do condomínio, é vedada a utilização para atividade de hospedagem remunerada, a menos que a convenção, em outro ponto, a permita. Portanto, o simples fato de ser destinado para fim residencial já impossibilita a locação pela plataforma digital.

Quando um imóvel é destinado para hospedagem, já se imagina que haverá uma alta rotatividade e oferta de serviços, o que é diferente quando o destino é residencial. Justamente por esse motivo, é possível realizar contratos de aluguel para fins residenciais, os quais geralmente possuem um prazo de pelo menos 12 meses, ao passo que nas locações por temporada podem ocorrer diversos inquilinos em uma mesma semana, gerando insegurança para os demais condôminos.

A decisão não fere o direito de propriedade, uma vez que o Código Civil impõe ao proprietário o dever de observar a finalidade do imóvel e utilizá-lo de maneira não abusiva, respeitando a convenção do condomínio, que possui força normativa, de acordo com o Código Civil.

Logo, se você pretende disponibilizar seu imóvel em plataformas digitais para locação por curto período de tempo, verifique a convenção do seu condomínio e não deixe de conversar com o síndico para evitar transtornos futuros."